読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

23歳、すてきな30代になりたくて。

23歳、社会人2年生。いつまでも女の子ではいられない。すてきな30代を迎えるための準備を、はじめました。

【書評】不況こそチャンス!シングル女性のマル得マンション選び

病院の待ち時間で(なんと2時間!)この本を読みきれてしまったので、備忘録を書いていきます。

不況こそチャンス! シングル女性のマル得マンション選び

不況こそチャンス! シングル女性のマル得マンション選び

 

 こちらの記事でも紹介した本なのですが、「女性のための快適住まい研究所」代表の小島ひろ美さんのマンション購入ノウハウが凝縮されている1冊です。

copal.hatenablog.com

この本の基本姿勢は、以下の3点に集約されるのではないかと思います。

  • 「狭い、暗い、古い、不便、危険」な賃貸から、「広い、明るい、新しい、便利、安全」なマンションへ引っ越すのが理想
  • 女性は無理してマンションを買ってはいけない。今の生活を維持しながら買える物件を選ぶべし
  • 輝け!WOMAN POWER!!

それでは、わたしが特に気になった部分をご紹介します。

マンションのバーゲンセールを狙い撃ち

 五七五みたいな見出しになりました。

不動産は、既に購入した人の心情も鑑みて、分かりやすい形でバーゲンセールであることを広告しませんが、値下げ交渉のしやすい時期があります。決算前の2月~3月と8月~9月です。この時期は、「在庫」をできるだけ小さくして決算を計上するために、多少利益を削ってでも売り切って売買代金を回収しようとします。

ただし、10%以上の値引き物件は避けた方が良さそうです。10%引きでは大赤字となってしまい、不動産会社の倒産リスクが高まってしまうからです。

資金計画の目安の計算式

マンション購入の第一ステップは、立地条件を決めることでも希望の間取りを決めることでもなく、無理のない資金計画を立てることです。さもなくば、自分にとって高すぎる物件や低すぎる物件を見て回ることになり、時間の無駄です。

自分が無理なく買える物件価格を求める計算式は、

①(税込み年収)×0.30~0.35(※1)=(年間返済可能額)

②(年間返済可能額)/12/0.0042(※2)=(ローン借入可能額)

③(ローン借入可能額)+(自己資金)-(諸費用※3)=【購入可能額】

※1:年収に対する返済負担率です。年収400万円未満の方は30%、400万円以上の方は35%で計算してください

※2:44歳以下の方にかかる係数です。その時々の金利などによって変化します

※3:諸費用として新築は物件価格の5%、中古は10%が目安

 こちらのページで同様のシミュレーションができます↓↓

www.kaiteki.gr.jp

ということで、計算してみました。

結果、「今は時期尚早。1、2年ほど自己資金を貯めつつ、年収が上がるのを待とう」ということになりました。

銀行の住宅ローンの担当者やモデルルームの担当者と話すと、めいっぱいローンを組むと、計算上は「○○○○万円くらいは借りれるよ」と言う話になります。そして、それ位の額になると、魅力的な物件の数がぐっと増えます。それでも、全く無理せず買うという部分を重視すると、やはりもうすこし自己資金を増やすのが先かなと思うのです。

繰り上げ返済テクニック

こちらの記事にレポートを書いたセミナーでも触れられていましたが、「繰り上げ返済」というのがお勧めらしいです。(何しろ、著者の小島さんの趣味だそうです。)

copal.hatenablog.com

繰り上げ返済とは、毎月の返済額に加えて、ボーナスなどでお金に余裕が出来たときにどんどん返済を進めることです。ローンを組んだ当初よりも、残高の減るスピードが速くなり、利息の節約になります。

繰り上げ返済には、以下の2種類の方法があります。

  • 期間短縮型:毎月の返済額は一定のまま、繰上げした分返済期間が短縮される仕組み
  • 返済額軽減型:返済期間はそのままで、月々の返済額を減らしてゆく仕組み

このうち、期間短縮型の方が確実に返済総額が少なくなります。

また、繰り上げ返済の旨みを味わうためにも、あらかじめ月々の支払額は無理のない額に設定して置き、ボーナス返済を付けないでおきましょう。日々の余裕あってこそ、繰り上げ返済ができるようになるのですから。

工事現場に缶コーヒーを持って行くべし

購入を考えている物件の周辺環境を念入りにチェックすることはとても大切です。朝、昼、晩と異なる時間帯に訪れて生活環境をチェックしたり、地元の商店街や建設現場の所長に話を聞くのが効果的。商店街の人からは、地元の治安についてや商業施設などについて聞けるでしょう。工事現場の所長からは、地盤が悪くないか、工期に無理はないかなど、不動産の表からは見えない部分について聞き出せるかも知れません。

思い返せば、わたしの実家(木造一戸建て@地方都市)の建設中に、父は家族を連れて現場を訪れ、大工さんたちに缶コーヒーの差し入れをしていました。頻繁に現場に出向くことで、現場の大工さんたちとの信頼関係を築きつつ、手抜き工事をされていないかチェックしていたのです。

モデルルームには名刺を持って行こう

基本的なことですが、そこ(モデルルーム)の所長やマネージャーには自分から名刺を出して、きちんと挨拶をしておきましょう。そして、本気で考えて、いろいろと便宜を図ってもらいたいなら、次にモデルルームに行くときには、所長やマネージャーがいることを確認して、(中略)ちょっとした差し入れのお菓子などを持っていくこともいいのではないでしょうか?

これは目からうろこでした。モデルルームなどに出向くと、担当の方から名刺をもらうことが沢山ありますよね。今まで、てっきり「向こうは仕事だけど、わたしはプライベートだから、頂戴するだけでよいかしら」と思っていましたし、会社の取引先の方と名刺交換をするときのように、お互いに立って、お辞儀をしながら受け取るということをしていませんでした。これって、非常識なのかも!もしかして、とっても失礼なのかも!?舐められないためにも、大切な客として扱ってもらうためにも、不動産会社やモデルルームの方とは、お客さん気分ではなく、取引先くらいの気持ちで付き合った方がよいのかもと思いました。

ということで次回のモデルルーム見学からは、名刺入れを持っていきます。すこしでも自分のことを印象付けられますし、自分の会社を相手に知ってもらえれば、その場でこいつは客になるのかどうか判断されると思うので、お互いにとってメリットがありますね。

世間一般では、知り合ったばかりの人に会社名を打ち明けるのに抵抗がありますが、こういう場では、どうせ知られることは出し惜しみせず開示していくのが良いかもしれません。

どうしても断りたい時の必殺技

どうしても引き下がらない営業マンに出くわしたときに使えるのが、次の魔法の呪文です。

父親が反対するので、当てにしていたお金が出なくなりました。」

お父さんを持ち出されたら、引き下がるしかなさそうですね。それにしても、いい年して父親ひとり説得できないようなアラサ―にはなりたくないものです。もうひとつの呪文は、

「占い師に、今買うのは絶対にダメと言われました。(大殺界なんです。。)」

占いなんて持ち出されたら、「この人ちょっとあぶないかも」と向こうからも引かれる可能性がありますね。ちなみに、わたしの趣味はタロット占いです。

いずれも女性だからこそ不気味に説得力のある断り文句ですね。これぞ、女の武器の正しい使い方です。

 

++++++++++

++++++++++

この本の良い所は、著者の小島さんや、さまざまな女性のマンション購入体験記が掲載されている点です。年収700万円のOLから、年収290万円の派遣社員まで、年齢層は20代~40代まで、実に多様な境遇の女性たちの事例を読むと、わたしにも、できそうという気になります。

マンション購入を考え始めた女性は、一度手に取ってみる価値はあると思います。

 

ということで、本日の宿題は、「自己資金を増やす方法を考えよう」です。わたしの収入源は会社のお給料だけなので(親からの援助なんてもってのほか!)、

  • 手許の貯金のうちいくらかを、投資で増やすことはできそうか検討する
  • 自社株の売却の仕組みを調べる
  • 自社ストックオプションをいつ付与されて、いつ行使できるのか、いくら手に入るのかを調べる

ですね。では、また!

 

第5話 マネー美人のための資産形成セミナーに行ってきた

f:id:copal:20161010134623j:image
これまでマンション購入にまつわる記事を書いてきましたが、今日はちょっぴりテーマを変えて、資産形成セミナーに行ってきたお話です。

参加したのはこちらのセミナー↓↓

女性限定!「マネー美人のための資産形成セミナー」のお知らせ - 投資信託協会

 

それにしてもマンション購入といい資産形成といい、「女性のための」「女性による」イベントが多いですね。我々働く女性は、どうやら上客と見なされているようですから、堂々と街を闊歩しましょう。

 

さてこのイベント、会場に到着してもらった資料がこんな感じです。

 
f:id:copal:20161010134619j:image

なんやこいつら、投信の回し者か、と思いましたね。そして実際にそうでしたね。登壇者は生活経済ジャーナリスト兼FPの和泉昭子さんと大和投資信託の宮澤佐央梨さん、そしてモデレーター役に日経WOMAN編集長の安原ゆかりさん、一般社団法人投資信託協会が協賛でした。

この顔ぶれをみると、日経WOMANという媒体が、投資信託業界と読者コミュニティを結び付けているという構図があるんですね。やはりメディアって、力持ってますね。

そんでもって、長期の資産形成目的の投資信託では莫大なお金が動いているから、表参道駅直通のこんなに良い会場で、参加費無料でイベントを行えるのですね。マンション購入にしても投資にしても、マーケティングに乗せられていることを自覚しつつ、利用できる部分は利用して、盗める手口は盗みましょう。

 

さて、本題。このセミナーで学んだことは、

年金問題を、直視しよう

②やはりNISAをやるべきだ

確定拠出年金(iDeCo)を始めよう

の3点です。順に見ていきましょう。

年金問題を、直視しよう

 今回のセミナーのメインテーマは、ずばり、「年金問題を直視しよう」でした。2020年以降は日本の人口が減少に転じ、年金制度を維持するのがますます難しくなってゆきます。毎月まじめに天引きされていますが、もらえる額は多くても今の8割、悪くて6割程度。それに、わたしたちゆとり世代が高齢者になるころには、年金をもらえる年齢が、75歳とか80歳になっていることも大いに考えられます。

f:id:copal:20161010195859p:plain

こちらは、厚生労働省国民年金及び厚生年金に係る財政の現況及び見通し(平成26年財政検証結果)の抜粋なのですが、2040年頃の年金給付額は、現役世代の50%くらいの所得になるそうです。(ちなみに現在は62.7%)

わたしたち働くゆとり世代にとってはとんだとばっちりですが、文句を言っても、年金の支払い拒否をしても仕方がないので、これに対処する方法を考えてゆきましょう。

対処する方法は、

  • 自分の老後資金に、いくら必要なのか試算する【目標設定】
  • 積み立て投資などの資金計画を立てる【アクションプラン策定】
  • 実行する【えぐぜきゅーしょん!】

はい。受験勉強と一緒ですね。仕事とも一緒ですね。

 一般的に、老後資金には夫婦で3,000万円必要だと言われています。なので、とりあえず自分一人分の1,500万円をゴールとしておきます。(本当は、一般論ではなく自分の場合はいくら必要なのか、きっちり試算した方が良いですよ。)*1

では次に、

やはりNISAをやるべきだ

目標を設定したところで、次に考えるのは手段です。老後資金1,500万円をどうやって手に入れれば良いのかというと、このご時世、金利も低いものですから、貯金よりもNISAやiDeCo(個人向け確定拠出年金)で節税しながら資産を増やしてゆくのがお勧めとのこと。

NISAで活用できる主な金融商品

ですが、投資初心者やこつこつ積み立ててゆくタイプの人は、投資信託ETFREITがおすすめ。個別株式は価格の変動が激しく、また単価が大きいため、100万円の枠内に収まりきらないこともあるためです。

そういうわけで、

  • まずは始めてみることが大事。

投資を始めると、もちろん良い時も悪い時もあります。今まで貯金しかしてこなかった人にとって、元本割れのリスクを取るのは大きな一歩になるでしょう。それでも、着実な運用を長年続けてゆくと勘がついてきて、損をしないようになってゆくのだそうです。

わたしの場合は、「30代になったときに素敵な大人の女性でいたい」という目標があるので、まずは少額から始めて、20代のうちに小さな失敗を経験しておいて、30代からが勝負だ、と思えば、始めの一歩を踏み出す勇気が出てきました。

ちなみに、

  • 3%の利回りなら、そんなにリスクを取らなくても目指せる
  • 債券と株のバランスの良い商品は価格の変動も少なく、長期保有に向いている。

とのことです。

ただし、お金持ちでリスクを取れる人は、NISAの枠で株をやって、非課税のメリットを最大限生かすというのも手だそうです。

飲み会一回分のお金を投資に回す感覚で、月に5,000円から始めてみよう、という気になりました。

 

確定拠出年金(iDeCo)を始めよう

iDeCoってなんやねんという人も多いと思います。こういう時は専門家に頼りましょう。モーニングスター[個人型確定拠出年金(iDeCo)の総合ポータルサイト]によると、

iDeCo(個人型確定拠出年金)は、基礎年金(1階部分)、厚生年金保険(2階部分)などの公的年金に上乗せして給付を受ける私的年金(3階部分)のひとつです。2017年1月から専業主婦(夫)、公務員を含め、基本的に60歳未満の全ての成人が利用できるようになります。掛金を60歳まで積み立て、60歳以降に積立金を取り崩して給付を受けます。受け取る額は運用成績によって変動します。f:id:copal:20161010211716g:plain

 

NISAと並んで、運用益には非課税。加えて、掛け金が全額所得控除なのです!

zuuonline.com

 掛け金の全額所得控除については、こちらのサイトの説明が分かりやすかったので引用します。

例えば課税所得が600万円の人が毎月2万円積み立てた場合、年間24万円全額が取得控除され、所得税・住民税と合わせて7万2000円軽減される。民間の個人年金保険料も所得控除ができるが、年間24万円支払った場合は、所得税は4万円、住民税は2万8000円しか所得控除されず、1万800円の節税効果しか得られない。iDeCoは加入者によって掛け金に上限が異なるが、全額が所得控除されることは大きなメリットであろう。

もし、上記の課税所得600万円の人が毎月の掛け金2万円を貯金に回した場合、600万円の所得から、所得税と住民税を引いた額から2万円ずつ積み立てることになります。(【600万円-(600万円の所得に対する所得税+住民税)-2万円】が手元に残ります。)

でも、iDeCoを使えば、600万円の所得から、先に掛け金の2万円を先に引いて、残高の598万円から所得税と住民税を引かれます。(【(600万円-2万円)-(598万円の所得に対する所得税+住民税)】が手元に残ります。)

何てお得!と思ったでしょう。この免税措置、どう見たって政府がiDeCoを推進していることが明らかです。利用しない手がありません。

ちなみに来年から月額2.3万円から積み立てを始めた場合、掛け金だけで

2.3万円/月×12カ月×36年=993.6万円になります。

掛け金だけで60歳になった時に1500万円を得るには、

1500万円/(12か月×36年)=3.47万円/月ずつ積み立てる必要があります。

今から始めておけば、老後資金を用意するのも、そんなに難しくないですね。それに毎月少しずつでも老後資金を積み立てれば、精神衛生上とても良さそうに思えます。

とはいえiDeCoの最大の特徴は、60歳まで引き出せないということ。引き出せないということは、確実に貯まるということでもありますが、自分の資産の中でiDeCoが占める割合が高くなりすぎて、必要なときに必要なお金を引き出せないという事態は避けたいもの。まずは、3000円とか5000円とか、負担にならない金額からはじめるのが良さそうです。

 ここまで、NISAやiDeCoの紹介を通じて、投資を始めるのが良いということはよく分かったと。では、実際にどういうものを買ったらよいの?という時には

ラップ口座のサイトでポートフォリオ診断しよう!

theo.blue

wrap.rakuten-sec.co.jp

最近、この手のラップ口座が増えて来ていますよね。ラップ口座のラップとは、wrap(包む)のこと。色んな金融商品をひと包みにして、証券会社に運用をまるっと任せるサービスです。最近では、AIがポートフォリオ作成から運用までやってくれるということで、話題になっています。 

で、何が良いかというと、幾つかの質問に答えるだけで自分の考え方に合ったポートフォリオを作成してくれるのです。

※こちらはみずほ証券のものf:id:copal:20161010215111p:plain

apl.morningstar.co.jp

なので、このへんの結果を基に、自分で金融商品を組み合わせて運用するのがお勧めなのだそうです。(ラップ口座は手数料が割高になってしまうため)

 自己責任社会への移行

 今回のセミナーに参加して強く再認識したのは、日本が完全に、「自己責任社会」に移行しているということです。政府が「みなさんの老後まで世話を出来ないので、自分で何とかしてください。そのための制度は整えます」と言っているのです。福祉を放棄されてしまいました。

それでも、わたしはこのタイミングで社会人になる世代に生まれてラッキーだと思います。社会人としてのスタート時点から、「自己責任社会」のルールを刷り込まれているのですから、それを当然のこととして受け入れられます。それにわたしたちは若いので、この先の人生の「長い時間」を最大限に生かして、このゲームを乗り切っていけるように思います。

これがもう少し上の世代だったら、「会社が一生面倒を見てくれる」「国が何とかしてくれる」という価値観から、「自分で何とかしなさい。誰もあなたの面倒は看ません」という価値観に転換するのはとても難しいのではないかと思います。現実を直視できないのではないかと思います。

わたしたちの世代は、幸か不幸か、物質的に豊かだけれど、希望の無い時代に生れ落ち、それを当然のこととして育ってきました。だから堅実です。悲観さえしなければ、賢く生きるポテンシャルがあるはずです。

あとはこれ以上医学が進歩しすぎて、平均寿命が「伸び過ぎない」ことを祈るのみですね!

 

そういうわけで、次回への宿題は、

  • わたしに合ったポートフォリオを作成
  • どの銘柄がいいか決めて、今度こそNISAをはじめよう!
  • わたしに必要な老後資金を計算してみる
  • 確定拠出年金の仕組みについてリサーチ

ですね!それぞれ宿題が終わったら、進捗状況をレポートしますね。

*1:老後の必要資金のシミュレーションをしてくれるサイトを見つけました。参考程度にどうぞモーニングスター [ 投資スタイル診断 ]

第4話 モデルルーム見学に行く―ジェイワザック東雪谷 編―

 先日参加したセミナーの主催者である、「女性のための快適住まいづくり研究所」の紹介で、モデルルーム見学に行ってきました。

 公式HPはこちらから↓↓

www.nihonhouse-hd.co.jp

こちらのマンション、大田区の洗足池という場所に、2017年3月に完成予定です。

大田区というと、一般的にはすこし治安が悪そう。。という印象を持たれていますが、高台の方は地盤がしっかりしていることもあって、古くから政治家や文豪が居を構え、治安の良い高級住宅街なのです。そしてこのマンションも、そんな地区にあります。

モデルルームはJR蒲田駅のすぐ近くの雑居ビル5Fにあります。

 

立地や間取りや設備についての詳しい説明は公式HPに譲りまして、この記事ではモデルルーム見学の流れと、わたしが感じたことや気付いたことを書いていきます。

モデルルーム見学の流れ

  • 受付のお姉さんが案内してくれ、飲み物を出してくれる(3組分の商談スペースが設けられていましたが、わたしが訪問した時間帯に他のお客さんはいませんでした。)
  • 営業担当のお姉さんが登場。まずは周辺環境(駅や商業施設、主要地域へのアクセスなど)と地盤などについての説明を受ける
  • 実際のモデルルームの見学の前に、部屋の設備についての説明を受ける

たとえば、オフィスの一角にはこんなスペースがありました。マンションの工法の一種である「二重床二重天井」を説明しています。f:id:copal:20161009215312j:image

1枚目の床の下に、2枚目の床があるのがよく分かりますね。1枚目と2枚目の間に排水管やガス管があるので、これらを修理する際には、床をはがすことになります。

もしこれが二重になっていなかったら、床下のクッション材の中に穴を開けて排水管などを通すことになり、メンテナンスが面倒になります。f:id:copal:20161009215303j:image

そして天井も二重になっていますね。このおかげで上の階の音が響きにくくなっています。

そしてこちらは、活水器の説明になります。マンション内のすべての水が、粒上セラミックスを通って「活性化されて」供給されるため、「水道水より良い水」を使えるのだそうです。水の活性化ってなんやねん。

f:id:copal:20161009215257j:image

結局、活水とは何であるのか、よく分かりませんでした。ネットで軽く調べてみても、活水器メーカーの宣伝が多く、科学的な説明がほとんど見つかりません。水分子とセラミック分子みたいなものが化学反応を起こすのかしら?と思ったけれど、その手の化学式らしきものは出てこない。どうやらセラミックで水をろ過しているということらしいのですが、ならばセラミックを取り換える必要が無いという部分が腑に落ちない。科学的な説明の代わりに、東京都生活文化局が、「巷で話題の活水器の効能って、科学的にみて怪しいよね」との分析をしているPDFを見つけました。

http://www.yakujihou.com/content/pdf/7-C.pdf

  • 模型を軽く見て、お部屋へGO!

わたしとしたことが、モデルルームの写真を撮るのをすっかり忘れていたのですが、模型の写真は撮ってきました。

たとえばこちらは1Fのお部屋。広い芝生のお庭があります。けど、わたし、ガーデニングしないしな。。

 f:id:copal:20161009215445j:image

 という1Fのお部屋を上から見下ろすと、こんな感じです。

f:id:copal:20161009230953j:image

ソファがリビングルームのど真ん中を陣取って、ちょっと狭苦しく見えますね。このお部屋、一応は1LDKなのですが、LDK以外のもう一部屋のスペースが、ベッドを入れるともう一杯、という広さになってしまいます。

それを思うと、お庭は要らないから、もう少し部屋を広くしてほしいなあ。

とはいえ、女子の夢!独立洗面台とバス・トイレセパレート。浴室乾燥機も完備!それにガスコンロ2口です。設備面では賃貸とは比べ物にならないくらいよく出来ています。

このマンションの部屋の形には、数パターンあるのですが、わたしが興味を持ったのは、こちらのお部屋です。

f:id:copal:20161009215400j:image

窓際に、机みたいなものがあるでしょう。

真上から見ると、こんな感じです。

f:id:copal:20161009215351j:image

窓際に、ちょっとした書斎スペースがあるのです!読書や日記を書くのが趣味の私にとって、ピッタリの内省スペース。これくらいこじんまりしていて、部屋から独立していると、とても落ち着きそう。窓際というのも、良いですね。

それにしても、お部屋の模型って、見ていて面白いものですね。その昔、シルヴァ二アン・ファミリーで遊んでいた頃の気持ちがよみがえってきてわくわくします。わたしが住まいについて関心をもった原体験は、あのころの人形遊びなのかもしれません。*1

 さてここで、実際のモデルルームがどうであったかというと、もともとは別のマンションのモデルルームとして設計された部屋らしく、この物件の部屋とは若干間取りが異なっていました。

デベロッパーが建売しているマンションというのは、基本的には工業製品の大量生産と同じ仕組みで作られているんですね。つまり、どこもだいたい同じような間取りで、部屋のパーツも同じようなものを流用している。だから、どれかの物件に対してモデルルームを1度作って、それを別の物件にも流用しているんですね。なるほど。

今読んでいる、『東京で家を買うなら』(自由国民社*2にも、「『個性のなさ』が逆に売りやすさを高めるということもある」ということが書いてあり、なるほど、これが消費社会での正攻法なのねと思いました。

照明や壁紙もオプション物の、ちょっといいモノが使われていて、うん、モデルルームって、きっと実物の2割増し位になっているのでしょうね。

  • 商談テーブルに戻って、資金計画のお話へ。

一通りお部屋を見た後は、わたしの年収の概算*3をもとに、細かい資金計画に入ります。

ここで、フラット35でマンション価格の90%を借りて、残りの10%別のローンで借りる組み合わせパターンと、りそな銀行の単身女性向けローン「凛」で試算をしてもらいました。

具体的な数字は伏せておきますが、ローンの種類によって、月々の支払額や総支払額がかなり変わってきます!

ここで、営業担当のお姉さんから聞いた耳より情報を。フラット35では、団信生命保険料に任意加入することができます。こちらは、マンションのローンに対する保険なので、借入額が多いほど、高くなります。つまり、最初の保険料が一番高くて、だんだん減ってゆくものです。それにしても結構な額になってしまいます。なので、わたしのように若くて健康な人は、団信生命の代わりに普通の生命保険に入った方がお得なのだそうです。若くて健康であることは、素晴らしい!

 

という具合で、マンション見学会は幕を閉じます。ここまで、だいたい3時間くらいかかりました。

物件に対する感想

  • わたしが買えそうなのは1Fの庭付きのお部屋なのだけど、庭はいらないかな。。。。
  • この地区は、地盤も治安もよく、生活環境が良いことはとてもよく分かったのだけれど*4、お金持ちが家族で住むエリアだから、今後単身世帯向けマンションの需要が伸びるのか、ちょっと確信が持てない。。。。
  • 北東向きで、バルコニー側に5F建てマンションがあるということは、日当たりが悪そうだな。。。

ということで、わたしの条件には合いませんでした。

ちなみに、担当者の方によると、このマンションのメインターゲットは

  • 品川方面の勤務
  • 30代前半~40代前半
  • 年収400万円~700万円
  • 単身女性

だそうです。

キャッチコピーは、「Hummingしたくなる、そんな暮らしを東雪谷ではじめよう。」

ブランディング画像はこんな感じです。

f:id:copal:20161009221444j:plain

さらさらっと描かれた水彩タッチのイラストも、メインターゲットの年齢や属性を反映していますね。不動産のブランディングのお仕事って、とても面白そうだな。わたし、このままマンション購入にハマってしまったら、不動産関係に転職しちゃうかも。なんてね。

 こちらのモデルルームを見学してきたことを報告すると、「女性のための快適住まいづくり研究会」からこの本を貰えます。(会員限定特典)

ちゃっかり利用できるものは利用して、勉強を進めてまいります!

不況こそチャンス! シングル女性のマル得マンション選び

不況こそチャンス! シングル女性のマル得マンション選び

 

 古本ならこちらから↓

 

物件情報はこちらから

www.nihonhouse-hd.co.jp

www.kaiteki.gr.jp

*1:そんな目で改めてシルヴァ二アン・ファミリーの広告を見ると、なんと不動産や家具屋の広告に似ていること!たとえば、わたしが5、6歳の頃からのロングセラーである「緑の丘のすてきなおうち」は、「緑の丘」というキャッチフレーズが、高級感と住環境の穏やかさを巧みに表現しています。現実世界においても、地盤のしっかりした丘の上には、大きな高級住宅が建っていますからね!物件価格も、メーカー小売価格×10,000円で、現実の物件価格と似たようなところに来るのではないでしょうか。おままごとというのは、堅実な金銭感覚を持ち合わせた女性を育む、偉大な遊びですね。

sylvanian-families.jp

*2:

東京で家を買うなら

東京で家を買うなら

 

*3:4月入社の新卒2年目なので、「1月~12月」までの源泉徴収票がありません。そのため、毎月の月収×12カ月で概算することになります

*4:この物件のすぐ近くに、伊藤忠三菱地所がマンションを建てました。財閥系、とりわけ三菱地所は、ブランド価値のある場所にしかマンションを建てません。なので、三菱地所のマンションがあるエリアは、資産価値が高いと言えます。が、こちらの三菱地所のマンションは、家族向けの3LDKがメインなんですよね。

第3話 女性のためのマンション購入セミナーに行く その②

前回に引き続き、『女性のためのかしこいマンション購入講座』の受講レポートをお送りします。

 

③2016年後半から2017年3月までが買い時!その後はオリンピック景気で不動産価格が上昇してしまう。。。

まずはこちらのグラフをご覧ください。f:id:copal:20161003194645j:image

かなり単純化されていますが、水色のグラフがマンションの賃貸価格の推移、オレンジのグラフがマンションの購入価格の推移を示しています。なので、オレンジのグラフが水色のグラフを下回るとき、賃貸価格より購入価格が安くなり、マンションの買い時と言えるのです。*1

2007年のリーマンショック以降、世界的に大不況になると共にマンションの購入価格も下落。「派遣切り」なんてワード、懐かしいですね。2011年には東日本大震災があり、景気が底をついています。わたしはこの年に大学に入りました。当時は民主党政権で、日本列島は不景気と重苦しい空気に包まれていました。良い大学を出たって、どうせ行く先はブラック企業しかないとみんなが思っていました。

確か2013年でしたっけ、アベノミクスが始まったのは。ラッキーなことに、景気が良くなりだした時期が就活の時期と重なっていたので、わたしは会社員になれました。そして、景気がよくなり物価が高くなってゆくと、マンション価格も上がってゆきます。 

という風に、ここ10年ほどの社会とマンション価格の推移を振り返ってみると、何のことはない。背後ある現象が、中学校の社会科で習った「景気循環」だということが分かれば、世界的大不況も、インフレも、ナントカノミクスも、マンション購入さえも怖くない気がしてきました。諸行無常、登っては下る。すべては円環なのです。Everything is ZEN.

はい、俗世に戻りましょう。大切なのは「今」「ここ」です。*22020年に向けて地価や不動産価格が上がってゆくことは明らかです。それでいて、0金利です。そこまでマンション価格が高くなりきっておらず、かつ、ローンを組むのもお得という絶妙のタイミングです。しかしこの好機も長くは続きません。低金利で融資をすることで、銀行の経営を圧迫してしまうからです。超低金利が続くのは2017年3月までとのこと。そしてわたしの賃貸の更新月は2017年1月。いつ買うの?今しかないっしょ!

 

と、前のめりになったところで、マンション購入のリスクにも目を向けましょう。

 

対策すれば、地震だって怖くない!

地震。それはマンション購入の最大のリスク。3.11後の世界に生きる我々にとって、その響きは津波のイメージさえ呼び起こす。のですが、東京に起こりうる地震のリスクは以下の4点です。

  • 揺れ
  • 液状化
  • 急斜面の倒壊
  • 固い地盤に杭が刺さっていないこと

そう。大きな津波は来ないのです。平安時代に遡っても、都内に津波が来たことは1度もないのです。(首都圏で津波被害があるとしたら鎌倉付近だそうです。)

では先に挙げた4点について、対策をご紹介します。

  • 揺れ対策には、耐震等級1以上の建物を選ぶ

マンション購入には様々な書類が登場するのですが、そのうちの一つに、「住宅性能表示」というものがあります。そこに、どれくらいの揺れに耐えられるかを示す「耐震等級」という指標があります。それぞれの等級と耐震レベルを示すと、

耐震等級1:建築基準法レベル。数百年に1度程度発生する地震力に対して倒壊・崩壊しない程度。震度6や7でも倒壊しない強度です。

耐震強度2:建築基準法レベルの1.25倍の強さ。震災時に被災者を守る学校や病院はこの強度で作られています。

耐震強度3:建築基準法レベルの1.5倍の強さ。消防署や首相官邸など、震災時の復旧の拠点となる施設は、この強度で作られています。*3

ちなみにこの耐震強度とは、1981年の建築基準法改正の際に盛り込まれた基準です。*4

耐震強度1以上なら恐るるに足らず」という文脈でしたが、こんな記事を見つけました。重要な部分を抜粋しておきます。

www.nikkeibp.co.jp

耐震性能についてもあくまで「最低の基準」である。その意味は、「震度6強の地震が来ても倒壊しない」という程度のものにすぎない。当然震度6強でも半壊し建て替えが必要になるケースもあるし、震度7地震には倒壊し、人命が失われるケースもある。

こちらから確認しましょう。

disaportal.gsi.go.jp

液状化について軽く説明します。土地というものは、少なからず水分を含んでおり、普段は土や粘土の中に水分が混ざっているため、地面は一定の強度を保っています。ところが、大きな地震で土が揺さぶられてしまうと、土の部分と水の部分が分離し、地表に水分が多くなってしまいます。そうすると、地表が建物を支えきれなくなり、建物が沈んでしまうのです。

f:id:copal:20161003212901j:image

自分が住みたい場所が安全かどうかは、その土地の名前にヒントが隠れていることもあります。「台」「山」「丘」がつく土地は、固い地盤の土地です。尾山台なんて、最強ですね。反対に、「池」や「川」のつく土地は、水分を多く含む可能性が高いです。

  • 急斜面の崩壊を避けるには、埋め立て地を避ける

北斎を真似た津波のイメージの方が強くなってしまいましたが、注意すべきなのは裏山の崩壊です。

下の図のように、急斜面を切り開き、断面をコンクリで固めた上にオーシャンビューのマンションを建てたりするケースがありますが、危ないです。コンクリで固められていない部分の土砂崩れを受け止めきれず、どどどどっとマンションが土砂を喰らってしまいます。

 f:id:copal:20161003215504j:image

 

 要は、近年になって人工的に無理して作り出した土地よりも、昔から人が住んでいたところが良いのです。土地の安全性を、歴史が証明してくれてますからね。古くからの神社仏閣は、安全性の目印となります。

 

  • ボーリング柱状図で、固い地盤の位置を確かめる

マンションを建てる際には、地面を掘って固い土の部分に杭を打ちます。この土の固さ(地盤の密度)を「N値」という指標で測るのですが、N50値以上の部分まで杭を打つ必要があります。

 それぞれのマンションで、どれくらいの深さまで杭が刺さっているのかを、「地質柱状図(ボーリング柱状図)」で確かめることができます。いいなと思った物件を見つけたら、不動産会社の担当者に見せてもらいましょう。この時面倒そうな態度を取るような担当者がいれば要注意!そして、持ってこられた資料が分厚かったら更に注意!

というのも、資料が分厚いということは、それだけ「N50値」の固い地盤にたどり着くまでに地面を掘らなければならないから。杭が長くなるにつれ、安定性は弱まってしまいますよね。なのでできるだけ地表から浅い位置に「N50値」があるマンションを選びましょう。間違っても、「このマンションは長い杭を打っているので安全です」という営業マンの声を信じないように。

 

マンションの杭に関して、もう1点注意すべきことがあります。

敷地面積の広いマンションの場合、杭を広範囲にわたって沢山打つ必要があります。そして、もし、1か所しか地盤の調査をせずに、すべて同じ長さの杭を打ってしまったら、こんなことが起きてしまう可能性もあります。

 f:id:copal:20161008154041j:image

3棟のシリーズもののマンションで、Tower 1を基準に杭を打ったとします。すると、Tower 2 ,3では、杭の長さが足りていません。

実際に、こんな事故がありました。敷地面積の広い、複数棟のマンションを検討している際は、地質柱状図を全て見せてもらい、慎重に検討しましょう。

www.nikkeibp.co.jp

もし万が一あなたのマンションが、以上の4点を満たしていても倒壊してしまったら、生き残っただけラッキーと思いましょう。そんな地震が起きた暁には、日本経済が破綻して、住宅ローンどころじゃないでしょうね。ひょっとすると、徳政令が出るかもしれません。 

 

 【これからのプラン】

わたしの場合は、来年の1月が賃貸の更新月なので、それまでいろいろな物件やローンを探してみて、無理なく買えるお値段で、立地や設備が気に入る物件が見つかれば買う、無ければ次回の更新までにお金を貯めつつ探すことにしました。

そして、2020年以降のデフレの際には、絶妙のタイミングを見計らって2件目を購入します。目指せ不動産王トランプ!とまではいきませんが、野心もってますよ。

 

ということで、会社からの帰り道でこの本を買いました。

 

 

東京で家を買うなら

東京で家を買うなら

 

読み終わったらレポートしますね。

 

*1:一般的に、マンションの購入価格は、その時々の経済状況に影響を受けやすいですが、賃貸価格は影響を受けにくく、安定しています。例えば、バブル時代に分譲価格8,000万円だったマンションが今日では4,000万円になっているような例はありますが、バブル時代に家賃8万円だった物件が、今日で4万円になっているというケースは、あまり聞きませんよね。

*2:蛇足ながら、「大切なのは『今』『ここ』」というのは禅の教えの本質です

*3:参考HP:住宅性能表示/耐震等級・耐風等級

*4:参考HP:木造住宅耐震基準の変遷|ホームズ君よくわかる耐震

第2話 女性のためのマンション購入セミナーに行く その①

一般社団法人 女性のための快適住まいづくり研究会主催の、『女性のためのかしこいマンション購入講座』に行ってきました。今回から連載で、セミナーの備忘録を書いていきます。

www.kaiteki.gr.jp

参加費1000円のところ、HPやチラシの半額券を持参すれば半額の500円で受けられるというセミナー。紅茶とチョコレートケーキも付いていて、運営側は女子のハートをしっかり理解しているご様子。(美味しかった!みんなが無難に好きなチョコレートケーキをというチョイスもよく分かってますね~)

本日の講師は小島ひろ美先生。同団体の設立者。過去25年にわたって、女性のマンション購入のサポートをされてきたというお方。ご自身も26歳の時に900万円で最初のマンションを購入され、それが原体験となって、このお仕事をはじめられたとか。今でこそ、20歳以上で一定の収入があればだれでもローンを組めるけれど、当時は女性がマンションを買うなんて考えられなくて、女性というだけで、不動産屋や銀行から相手にされなかったらしい。小島先生は、25年かけて女性にもマンション購入の門戸を広げようと、不動産会社や銀行、国に働きかけ、女性がマンション購入という選択肢をもつために働いた先駆者のような方だそうです。すごい人だな。その甲斐あって、なんと今では30代~40代の働く独身女性が、最も融資を受けやすいのだそうです!というのも、女性はやはり男性より真面目な人が多く、30代~40代の女性の事故率が最も低いからだそうです。あっぱれWOMAN POWER! (ちなみに独身男性はもっともローンの審査が厳しいとか。一般的に散財しがちということで。)

と、いくことで、出だしからいきなりモチベーション最高潮でいきますよ。

【今日の学び】

①お金周りはクリーンに!ローンを組みやすい人になりましょう

ローンが組みやすい人の条件は、

  • 1歳でも若い人(44歳以下ならフラット35が使える)
  • キャッシングをしない人
  • リボ払い、分割払いをしない人。カードで買うなら一括で決まり!

こちら、お金にクリーンなコパルさんならばっちりですね!

そして、

  • 会社員であること。(自営業や役員は、ちょっと大変)
  • 国家資格持ちなら尚よろし(看護師さんや保育士さんなどですね)

さらに、金利を抑えたいなら

  • 勤続年数3年以上
  • 頭金は出来るだけ多く

となると、わたしの場合はあと1年位は買うのを控えた方が良いみたい。その間に頭金も貯められるし。

とはいえ、この条件を見たかんじ、住宅ローンの仕組みというのはまじめな労働者の味方なのですね。日本社会もなかなか捨てたもんじゃない。すばらしき、この一億総中流。

 

では、おひとりさまの女性には、どんな物件が向いているのかというと、

 

②キャッシュ(貯金)が無い人ほど新築に

一般的に、新築は高くて中古は安い、と言われています。それはそうなのですが、マンション購入に於いてはその「高い」「安い」の中身が重要です。

新築マンションの場合は、頭金0円で買うことができるケースが増えているそうです。これは、不動産デベロッパーと提携している銀行が、物件価格の90%~100%まで貸してくれる提携ローンなどを提供しているためです。不動産会社が「作って、売る」までパッケージ化しているといった印象でしょうか。

それに引き替え中古の場合は、物件価格の最大80%までしか貸してもらえないのが一般的。更に、お金を貸す側の銀行も、マンション購入者の審査だけでなく、購入する物件の評価もしたうえでお金を貸すか否かが決められるようになっています。なんだか面倒な感じしますね。不動産会社を通して中古物件を買う場合は、仲介手数料(売買価格×3%+6万円+消費税)がかかります。

新築、中古のどちらを買うにしても、キャッシュで一括払いが一番いいに決まっていますが、それが出来ない人が大多数。マンションを「ローンで買う」ということを考えると、新築がいいみたいです。

 

新築・中古マンションを購入するときに必要な初期費用は、ざっくり見積もって

新築:物件価格の5%

中古:物件価格の10%  だそうです。

 

また、長く住むことを考えても、新築に分があります。というのも、

管理費・修繕積立金というのは、ローンを払い終わっても、月々ずっと支払い続ける必要のあるお金です。当然、築年数の長い物件ほど綻びが出てきて、修繕費が高くなります。

実はこのお金、阪神・淡路大震災を機に、国が積み立てを義務付けました。ということは、1995年以前に建てられたマンションの場合は、それ以前の資金プールが無いのに、修繕の必要性が高いため、より多くの修繕費が必要になってしまいます。

1LDKなどのコンパクトマンションの新築・中古の管理費・修繕積立費は、一般的に

新築:1.5万~2.5万円/月

中古:2万~5万円/月  だそうです。

(この金額は、お部屋の専有面積に応じて高くなります。)

 

他にも、新築のメリットは、

  • 耐震基準がより厳しい

まず、耐震基準について。これはみなさん想像がつくかと思いますが、日本では大震災が起こる度に建築基準法が厳しくなってきています。行政も、いい仕事してますね。

平成19年(2007年)6月20日に建築基準法の改正があり、かなり基準が厳しくなりました。(たとえば、基準違反の建築士にはそれまで罰金刑が科されていたのですが、これ以後は懲役刑が科されるようになりました)

マンションを建設する際には、都道府県知事や指定確認検査機関のチェックが必要なのですが、この新しい建築基準法が施行されてからは、それまでと同じ基準で作成した計画書が、どれも基準に適わなくなり、なんと平成19年にはその後一つもマンションの認可が下りなかったそうです。なので、安全性を重視される際には、建築確認番号が発行されたのが、平成20年(2008年)以降の物件にしましょう。

 

 というところまで学びまして、すっかり「新築マンションを、俺は買う!」という気分になってしまいました。乗せられ上手なわたしです。またこんど、中古マンションのメリットについても勉強します。

 

では、マンションの買い時って、いつかしら?

 

③2016年後半から2017年3月までが買い時!その後はオリンピック景気で不動産価格が上昇してしまう。。。

といきたいところですが、長くなったので今日はこの辺で。

この続きは、次回をお楽しみに! 

 

 最後にもう一度、リンクを置いておきます。ご興味のある方はどうぞ↓↓

www.kaiteki.gr.jp

住まいコラム その1: 分譲賃貸マンションに住むということ

わたしの現在の住まいは、分譲賃貸マンションだ。

分譲賃貸マンションというのは、分譲マンションを賃貸に出した物件のこと。

ちなみに、分譲マンションとは、マンションの部屋を一部屋ずつ販売しているマンションを指す。つまり、1棟のマンションでも部屋ごとに所有者がちがうのだ。一般的に、「マンションを買う」と言った時のマンションが、これに当たる。

 

そこでもう一度立ち返ろう。

分譲賃貸マンションに住むというのは、どういうことだろうか。

まず、わたしの部屋には「所有者」がいる。仮に、住田さんとしよう。

わたしは住田さんから直接この部屋を借りているわけではなく、間に管理会社が立っている。これを、「貸主」という。仮に、住まい株式会社としよう。住まい株式会社は、このマンションの中でも、住田さんの所有している部分の管理をしている。具体的に言うと、マンションの「専有部分」、つまり部屋の中だ。

くわえて、マンションには「共有部分」が存在する。エントランスや、廊下、エレベータ―、それにベランダだ。(そう。専有部分に思えるベランダは、共有部分なのです。)この共有部分を管理する会社ももちろん存在する。仮に、株式会社ウェルリビングとしよう。

 

わたしと住田さんの間にこれだけの利害関係者がいるということは、それだけマージンが発生していることを意味する。

 

これを概算してみると、

わたしが月々住まいに支払う料金・・・70,500円/月

そのうち、

管理費(=株式会社ウェルリビングに支払う額)・・・6,000円/月

賃料(=住まい株式会社に支払う額)・・・64,500円/月

 

住まい株式会社の取り分を2割とすると、賃料のうち、

住まい株式会社の取り分・・・64,500円×20%=12,900円/月*1

住田さんに支払われる分・・・64,500×80%=51,600円/月

 

さらに、住田さんがローンを支払っているとして、30%の利益*2を得るように価格設定しているとすると、

住田さんが支払うローン・・・51,600円×70%=36,120円/月

住田さんのポケットマネー・・・51,600×30%=15,480円/月

 

ということになる。

ここで読み取れることは2つ。

  1. わたしの部屋の実質的な価値は、36,120円/月ほど。もし同じ価値の部屋をローンで買ったとしたら、月々の支払は賃貸の約半分に抑えられる。*3
  2. わたしは、どこぞのおじさんのポケットマネーを律儀に支払い続けている。

ということ。

1つ目の気づきは、希望である。

もしマンションを購入するなら、月々の支払いを今より低く抑えて、おなじくらいの質の部屋に住むこともできるし、今と同じだけ払って、もっといい部屋に住むことができるかもしれない。どっちに転んでも、良いことしかない。

2つ目の気づきは、わたしの反骨精神を刺激する。

この世の中には、持てる者が持たざる者を搾取する構図がある。いつの時代もそうだった。たいていの場合、持てる者は老いていて、持たざる者は、若い。一見すると、若者は弱い。だが、我らの唯一の武器である若さは、賢く使えば最強の武器になる。

人より早くからコツコツお金を貯めたり、投資に回したり、ローンの支払いをして、先回りして苦労をしておけば、人より早く、それも気力と体力が残っているうちに、それなりの物が手に入る。個人の人生のことだから、人と比べたところで仕方がないのだけれど。

ともあれ、この「搾取されている」という境遇から、一刻も早く脱出しようという気持ちを、より一層強めたのでした。

 

 

それにしても、こんな小娘から月々7万円もの大金を巻き上げて、大の大人たちが各々少しずつ懐を温めているなんて、資本主義社会というのはせこい場所ですね。

*1:わたしがこの部屋を借りる際に、不動産屋さんに「住田さんの取り分はどれくらいですか?」と尋ねたところ、「だいたい80%くらいでしょうね」とのことでした。

*2:わたしがこの部屋を借りる際に、「住田さんってどんな人なのでしょう?どうしてこの部屋を買ったのでしょうか?」と不動産屋さんに尋ねたところ、「おそらく中高年サラリーマンの投資目的でしょう。この部屋を買う名目でローンを組んで、ローンの支払いに加えて利益が出るように家賃の価格設定をしているはずです。こういう資産運用の仕方はよくありますよ。」とのことでした。どこぞのおっさんのポケットマネーをわたしのお給料から払っているというのは悔しいけれど、この経験のおかげで、一つ世の中の仕組みを学ぶことができました。

*3:もちろん、月々の支払はローンの種類によるし、マンションを購入した場合、修繕積立費など別の費用がかかってきます。これはあくまでも、目安としての計算です。

住まいの哲学 その1: 『コパル、家を買う』のヴィジョンとルール

『コパル、家を買う』の

ヴィジョン:

物質的、精神的に豊かな暮らしを手に入れること

 

ルール:

今の生活水準を変えずに、心のゆとりを損なうこともなく、家を買うこと。

具体的には、

一つ、絵画教室に通い続けること

一つ、本と美術館への出費は惜しまないこと

一つ、たまには旅行をすること

一つ、誰かに贈り物をすること

一つ、それでいて、賢い倹約家であること

 

2016年7月24日 

Copal Ildeaux