23歳、すてきな30代になりたくて。

23歳、社会人2年生。いつまでも女の子ではいられない。すてきな30代を迎えるための準備を、はじめました。

第3話 女性のためのマンション購入セミナーに行く その②

前回に引き続き、『女性のためのかしこいマンション購入講座』の受講レポートをお送りします。

 

③2016年後半から2017年3月までが買い時!その後はオリンピック景気で不動産価格が上昇してしまう。。。

まずはこちらのグラフをご覧ください。f:id:copal:20161003194645j:image

かなり単純化されていますが、水色のグラフがマンションの賃貸価格の推移、オレンジのグラフがマンションの購入価格の推移を示しています。なので、オレンジのグラフが水色のグラフを下回るとき、賃貸価格より購入価格が安くなり、マンションの買い時と言えるのです。*1

2007年のリーマンショック以降、世界的に大不況になると共にマンションの購入価格も下落。「派遣切り」なんてワード、懐かしいですね。2011年には東日本大震災があり、景気が底をついています。わたしはこの年に大学に入りました。当時は民主党政権で、日本列島は不景気と重苦しい空気に包まれていました。良い大学を出たって、どうせ行く先はブラック企業しかないとみんなが思っていました。

確か2013年でしたっけ、アベノミクスが始まったのは。ラッキーなことに、景気が良くなりだした時期が就活の時期と重なっていたので、わたしは会社員になれました。そして、景気がよくなり物価が高くなってゆくと、マンション価格も上がってゆきます。 

という風に、ここ10年ほどの社会とマンション価格の推移を振り返ってみると、何のことはない。背後ある現象が、中学校の社会科で習った「景気循環」だということが分かれば、世界的大不況も、インフレも、ナントカノミクスも、マンション購入さえも怖くない気がしてきました。諸行無常、登っては下る。すべては円環なのです。Everything is ZEN.

はい、俗世に戻りましょう。大切なのは「今」「ここ」です。*22020年に向けて地価や不動産価格が上がってゆくことは明らかです。それでいて、0金利です。そこまでマンション価格が高くなりきっておらず、かつ、ローンを組むのもお得という絶妙のタイミングです。しかしこの好機も長くは続きません。低金利で融資をすることで、銀行の経営を圧迫してしまうからです。超低金利が続くのは2017年3月までとのこと。そしてわたしの賃貸の更新月は2017年1月。いつ買うの?今しかないっしょ!

 

と、前のめりになったところで、マンション購入のリスクにも目を向けましょう。

 

対策すれば、地震だって怖くない!

地震。それはマンション購入の最大のリスク。3.11後の世界に生きる我々にとって、その響きは津波のイメージさえ呼び起こす。のですが、東京に起こりうる地震のリスクは以下の4点です。

  • 揺れ
  • 液状化
  • 急斜面の倒壊
  • 固い地盤に杭が刺さっていないこと

そう。大きな津波は来ないのです。平安時代に遡っても、都内に津波が来たことは1度もないのです。(首都圏で津波被害があるとしたら鎌倉付近だそうです。)

では先に挙げた4点について、対策をご紹介します。

  • 揺れ対策には、耐震等級1以上の建物を選ぶ

マンション購入には様々な書類が登場するのですが、そのうちの一つに、「住宅性能表示」というものがあります。そこに、どれくらいの揺れに耐えられるかを示す「耐震等級」という指標があります。それぞれの等級と耐震レベルを示すと、

耐震等級1:建築基準法レベル。数百年に1度程度発生する地震力に対して倒壊・崩壊しない程度。震度6や7でも倒壊しない強度です。

耐震強度2:建築基準法レベルの1.25倍の強さ。震災時に被災者を守る学校や病院はこの強度で作られています。

耐震強度3:建築基準法レベルの1.5倍の強さ。消防署や首相官邸など、震災時の復旧の拠点となる施設は、この強度で作られています。*3

ちなみにこの耐震強度とは、1981年の建築基準法改正の際に盛り込まれた基準です。*4

耐震強度1以上なら恐るるに足らず」という文脈でしたが、こんな記事を見つけました。重要な部分を抜粋しておきます。

www.nikkeibp.co.jp

耐震性能についてもあくまで「最低の基準」である。その意味は、「震度6強の地震が来ても倒壊しない」という程度のものにすぎない。当然震度6強でも半壊し建て替えが必要になるケースもあるし、震度7地震には倒壊し、人命が失われるケースもある。

こちらから確認しましょう。

disaportal.gsi.go.jp

液状化について軽く説明します。土地というものは、少なからず水分を含んでおり、普段は土や粘土の中に水分が混ざっているため、地面は一定の強度を保っています。ところが、大きな地震で土が揺さぶられてしまうと、土の部分と水の部分が分離し、地表に水分が多くなってしまいます。そうすると、地表が建物を支えきれなくなり、建物が沈んでしまうのです。

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自分が住みたい場所が安全かどうかは、その土地の名前にヒントが隠れていることもあります。「台」「山」「丘」がつく土地は、固い地盤の土地です。尾山台なんて、最強ですね。反対に、「池」や「川」のつく土地は、水分を多く含む可能性が高いです。

  • 急斜面の崩壊を避けるには、埋め立て地を避ける

北斎を真似た津波のイメージの方が強くなってしまいましたが、注意すべきなのは裏山の崩壊です。

下の図のように、急斜面を切り開き、断面をコンクリで固めた上にオーシャンビューのマンションを建てたりするケースがありますが、危ないです。コンクリで固められていない部分の土砂崩れを受け止めきれず、どどどどっとマンションが土砂を喰らってしまいます。

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 要は、近年になって人工的に無理して作り出した土地よりも、昔から人が住んでいたところが良いのです。土地の安全性を、歴史が証明してくれてますからね。古くからの神社仏閣は、安全性の目印となります。

 

  • ボーリング柱状図で、固い地盤の位置を確かめる

マンションを建てる際には、地面を掘って固い土の部分に杭を打ちます。この土の固さ(地盤の密度)を「N値」という指標で測るのですが、N50値以上の部分まで杭を打つ必要があります。

 それぞれのマンションで、どれくらいの深さまで杭が刺さっているのかを、「地質柱状図(ボーリング柱状図)」で確かめることができます。いいなと思った物件を見つけたら、不動産会社の担当者に見せてもらいましょう。この時面倒そうな態度を取るような担当者がいれば要注意!そして、持ってこられた資料が分厚かったら更に注意!

というのも、資料が分厚いということは、それだけ「N50値」の固い地盤にたどり着くまでに地面を掘らなければならないから。杭が長くなるにつれ、安定性は弱まってしまいますよね。なのでできるだけ地表から浅い位置に「N50値」があるマンションを選びましょう。間違っても、「このマンションは長い杭を打っているので安全です」という営業マンの声を信じないように。

 

マンションの杭に関して、もう1点注意すべきことがあります。

敷地面積の広いマンションの場合、杭を広範囲にわたって沢山打つ必要があります。そして、もし、1か所しか地盤の調査をせずに、すべて同じ長さの杭を打ってしまったら、こんなことが起きてしまう可能性もあります。

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3棟のシリーズもののマンションで、Tower 1を基準に杭を打ったとします。すると、Tower 2 ,3では、杭の長さが足りていません。

実際に、こんな事故がありました。敷地面積の広い、複数棟のマンションを検討している際は、地質柱状図を全て見せてもらい、慎重に検討しましょう。

www.nikkeibp.co.jp

もし万が一あなたのマンションが、以上の4点を満たしていても倒壊してしまったら、生き残っただけラッキーと思いましょう。そんな地震が起きた暁には、日本経済が破綻して、住宅ローンどころじゃないでしょうね。ひょっとすると、徳政令が出るかもしれません。 

 

 【これからのプラン】

わたしの場合は、来年の1月が賃貸の更新月なので、それまでいろいろな物件やローンを探してみて、無理なく買えるお値段で、立地や設備が気に入る物件が見つかれば買う、無ければ次回の更新までにお金を貯めつつ探すことにしました。

そして、2020年以降のデフレの際には、絶妙のタイミングを見計らって2件目を購入します。目指せ不動産王トランプ!とまではいきませんが、野心もってますよ。

 

ということで、会社からの帰り道でこの本を買いました。

 

 

東京で家を買うなら

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読み終わったらレポートしますね。

 

*1:一般的に、マンションの購入価格は、その時々の経済状況に影響を受けやすいですが、賃貸価格は影響を受けにくく、安定しています。例えば、バブル時代に分譲価格8,000万円だったマンションが今日では4,000万円になっているような例はありますが、バブル時代に家賃8万円だった物件が、今日で4万円になっているというケースは、あまり聞きませんよね。

*2:蛇足ながら、「大切なのは『今』『ここ』」というのは禅の教えの本質です

*3:参考HP:住宅性能表示/耐震等級・耐風等級

*4:参考HP:木造住宅耐震基準の変遷|ホームズ君よくわかる耐震